Комментируемая ст. 19.21 КоАП РФ устанавливает административную ответственность за несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним.
Объектом правонарушения по ст. 19.21 КоАП РФ являются общественные отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации.
Объективная сторона административных правонарушений по ст. 19.21 КоАП РФ выражается в:
а) несоблюдении собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним (ч. 1 ст. 19.21 КоАП РФ);
б) нарушении наймодателем жилого помещения, нанимателем жилого помещения требований к подаче в установленный срок в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 2 ст. 19.21 КоАП РФ);
в) нарушении органами государственной власти, органами местного самоуправления, иными лицами требований к подаче в установленный срок в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на все помещения в наемном доме или на являющийся наемным домом жилой дом (ч. 3 ст. 19.21 КоАП РФ).
Порядок осуществления государственной регистрации прав установлен ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ). Так, согласно п. 1 ст. 29 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав включают в себя:
1) прием заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
2) возврат прилагаемых к заявлению о государственной регистрации прав документов без рассмотрения при наличии оснований, установленных ст. 25 Закона N 218-ФЗ;
3) проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом N 218-ФЗ оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав;
4) внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных Законом N 218-ФЗ сведений, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении;
5) государственную регистрацию прав при наличии оснований, установленных главой 3 Закона N 218-ФЗ, либо уведомление об отказе в осуществлении государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных главой 3 Закона N 218-ФЗ, либо уведомление о прекращении государственной регистрации прав;
6) выдачу документов после осуществления государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственной регистрации прав, либо после прекращения государственной регистрации прав.
Орган регистрации прав при отсутствии оснований для возврата представленных заявления о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов без рассмотрения осуществляет одно из следующих действий:
1) государственную регистрацию прав - в случае отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав;
2) уведомляет о приостановлении государственной регистрации прав - при наличии оснований для приостановления государственной регистрации прав;
3) уведомляет об отказе в государственной регистрации прав - в случае неустранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав;
4) уведомляет о прекращении государственной регистрации прав - при наличии заявления о прекращении государственной регистрации прав.
В силу ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).
Исходя из п. 7 ст. 15 Закона N 218-ФЗ при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.